1. 離婚に伴う財産分与の理解

離婚では、夫婦が共有していた財産をどのように分けるか、つまり「財産分与」が行われます。不動産が夫婦の共有財産である場合、その分け方について話し合いが必要です。話し合いで合意に至らない場合は、裁判所が財産分与の方法を決定します。

流れ

① 財産の範囲を確認	夫婦共有の財産か、どちらか一方の特有財産かを確認します。婚姻期間中に購入した不動産は原則として共有財産と見なされますが、婚姻前に購入した物件や、相続・贈与によって得た財産は特有財産となることが多いです。
② 分割方法の選択	共有財産としての不動産をどのように処理するか話し合います。主な選択肢は次の3つです 売却して現金を分ける 一方が所有権を引き継ぎ、他方にその分の金額を支払う 共有名義を維持する（ただし、将来の問題を避けるために避けられるケースが多い）
③ 財産分与の合意形成	双方が同意できる財産分与の方法を決定し、必要に応じて弁護士など専門家を交えて合意書を作成します。合意が得られない場合、家庭裁判所に調停を申し立てることができます。

2. 離婚後の不動産売却

財産分与として不動産を売却することが決まった場合、通常の不動産売却と同様の手続きが行われますが、所有権が複数人（元夫婦）にある場合、全員の合意が必要です。

売却の流れ

① 不動産の査定	まず不動産業者に査定を依頼し、物件の市場価格を把握します。売却価格の目安をもとに、財産分与の計画を立てます。
② 売却活動の開始	不動産業者に売却を依頼し、購入希望者を探します。元夫婦がともに合意しながら、売却活動を進めます。
③ 売買契約の締結	購入者が見つかったら、売買契約を締結します。この際、元夫婦双方の署名と捺印が必要となります。契約の内容や条件をしっかり確認しましょう。
④ 引き渡しと代金分割	売却代金は、財産分与の取り決めに基づいて分割されます。ローンが残っている場合は、その清算方法についても事前に決定しておく必要があります。

3. 税金関連の手続き

不動産の売却に伴い、以下の税金に注意が必要です。特に、離婚による売却では税務面での扱いに違いがある場合があります。

① 譲渡所得税	不動産の売却で利益が出た場合、譲渡所得税が発生します。譲渡所得は「売却価格 − 取得費 − 譲渡費用」で計算され、売却価格が購入価格を上回った場合、利益に対して税金が課されます。ただし、居住用不動産に関しては「3000万円の特別控除」が適用される場合があり、譲渡所得が3000万円まで非課税となるため、多くのケースで課税されないことがあります。 ポイント:離婚による売却でも、元配偶者が居住していた物件であれば3000万円の特別控除を利用できる可能性がありますが、早めに確認することが重要です。
② 住民税・所得税	譲渡所得に対しては、住民税や所得税が課されます。離婚に伴う売却でも通常の不動産売却と同じように税金がかかります。
③ 贈与税	離婚に伴う財産分与は、原則として贈与税の対象とはなりません。これは、財産分与は夫婦の共有財産を分けるものであり、一方的な贈与とは異なるためです。ただし、財産分与の額が大きすぎる場合や、不公平な分与が行われた場合には、税務署から贈与税を指摘されることがあるため、注意が必要です。

4. ローン残債の処理

売却する物件に住宅ローンの残債がある場合、その清算方法が問題となります。以下の選択肢があります。

① 売却代金で一括返済	物件を売却して得た代金でローンを完済する方法が一般的です。この場合、売却代金が残債を上回れば差額を財産分与に利用できますが、売却代金がローン残債に届かない場合には、差額を元夫婦でどのように負担するかを決める必要があります。
② オーバーローンの場合の対処	売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の場合、金融機関と相談し、残債をどのように返済するか決定します。たとえば、残債を個人のローンに組み替えることや、元夫婦間で分担する方法が考えられます。

抑えておくポイント

① 事前の合意形成が不可欠	離婚による物件の売却には、元夫婦双方の合意が必要です。感情的な問題が絡むため、第三者（弁護士や不動産専門家）を交えて冷静な話し合いを行うことが大切です。
② 不動産の価値評価を慎重に行う	不動産の売却価格や査定価格が、財産分与に直接影響します。市場価値を正確に把握し、納得のいく売却価格を設定することが重要です。
③ 税務の専門家に相談	離婚に伴う売却であっても、税金は重要な要素です。特に譲渡所得税の特例や控除の適用可否については、税務の専門家に確認し、最適な方法で売却を進めることをおすすめします。
④ 感情的な対立の解消	離婚は感情的な問題が絡みやすく、物件の売却に影響を与えることがあります。専門家を通じてスムーズに手続きを進めることで、トラブルを最小限に抑えることができます。

まとめ

「離婚による物件の売却」は、財産分与や税務、感情的な問題など、さまざまな要素が関わります。双方の合意形成と冷静な話し合いが成功の鍵となります。弁護士や税理士、不動産業者と連携しながら、適切なタイミングで売却を進めることが、円滑な手続きと納得のいく解決につながります

よくあるQ&A